Nei condomìni con riscaldamento centralizzato e contabilizzatori la spesa si divide in due parti: almeno il 50% secondo i consumi volontari letti in ogni appartamento, il resto con un criterio fisso come i millesimi, i metri quadri o la potenza installata. Lo stabilisce l'art. 9 del D.Lgs. 102/2014; il riferimento tecnico per il calcolo è la norma UNI 10200. Per questo paghi qualcosa anche con i termosifoni spenti.
- Quota a consumo: almeno il 50% della spesa, in base ai prelievi volontari di calore.
- Quota fissa: il resto, per dispersioni e costi comuni, divisa con criteri fissi.
- Nella prima stagione dopo l'installazione dei dispositivi si può ripartire solo per millesimi.
- Entro il 1° gennaio 2027 contatori e ripartitori devono essere leggibili da remoto.
- Il distacco è ammesso senza squilibri né aggravi per gli altri; restano le spese straordinarie e di conservazione.
Cosa prevede il D.Lgs. 102/2014
Le regole stanno nell'art. 9, comma 5, del D.Lgs. 102/2014, il decreto che ha recepito la direttiva europea sull'efficienza energetica. In sintesi:
| Dove | Cosa dice, in parole semplici |
|---|---|
| Lettera b) | Nei condomìni con impianto centralizzato vanno installati sotto-contatori del calore per ogni unità, se è tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato ai risparmi attesi. |
| Lettera c) | Se il sotto-contatore non è possibile o conveniente, si installano sistemi individuali di termoregolazione e contabilizzazione su ogni termosifone (i cosiddetti ripartitori), salvo che anche questi risultino non efficienti in termini di costi. Le eccezioni vanno motivate in una relazione tecnica. |
| Lettera d) | La spesa si divide attribuendo almeno il 50% ai prelievi volontari di calore; il resto con millesimi, metri quadri o cubi utili, oppure potenze installate. Nella prima stagione dopo l'installazione si può ripartire solo per millesimi. |
| Comma 5-bis | I dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 devono essere leggibili da remoto; entro il 1° gennaio 2027 devono esserlo tutti. |
| Comma 5-ter | Nei condomìni di nuova costruzione gli obblighi delle lettere b) e c) non si possono derogare. |
Il passaggio decisivo per la rata è la lettera d). Il testo dice che l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali «attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica». Vale per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria prodotta in modo centralizzato. Le stesse regole sono facoltative per i condomìni che, alla data di entrata in vigore della disposizione, avevano già installato i dispositivi e ripartito le spese.
Il ruolo della norma UNI 10200
La legge fissa la soglia minima; il metodo di calcolo viene dalla tecnica. Il riferimento nazionale è la norma UNI 10200:2018, che stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di climatizzazione invernale, climatizzazione estiva e acqua calda sanitaria negli edifici con impianto centralizzato, con o senza dispositivi di contabilizzazione. La norma distingue i consumi volontari del singolo appartamento da tutti gli altri consumi dell'impianto. Il testo completo è a pagamento sul sito dell'ente di normazione e qui non lo riproduciamo.
In pratica un tecnico incaricato dal condominio studia l'edificio e stabilisce quanto pesano i consumi che nessuno sceglie, come il calore disperso dalle tubazioni comuni, e con quali coefficienti ripartirli. Per i casi in cui il fabbisogno di calore per metro quadro tra gli appartamenti differisce di oltre il 50%, il decreto ha affidato all'ENEA una guida con ripartizioni suggerite (comma 5-quater).
Quota a consumo e quota fissa: perché paghi anche a termosifoni spenti
La spesa di una stagione comprende combustibile, conduzione, manutenzione e letture. Una parte dipende da te; un'altra no.
- Quota a consumo (volontaria). Dipende da quanto apri le valvole. I ripartitori sui termosifoni non misurano chilowattora: contano unità di consumo, tarate sul tipo e sulla dimensione di ogni termosifone.
- Quota fissa (involontaria). Copre il calore che l'impianto disperde comunque, per esempio lungo le tubazioni comuni, e i costi che servono a tenerlo acceso. Si divide con un criterio fisso, come i millesimi di riscaldamento.
Per questo anche chi tiene le valvole chiuse paga qualcosa: non per il calore che ha scelto di usare, ma per la parte dell'impianto che serve tutti. Con la regola del 50%, la quota fissa non può superare la metà della spesa complessiva.
Esempio di riparto letto riga per riga (dati fittizi)
Un edificio di 10 appartamenti spende 24.000 euro in una stagione. Il tecnico ha stabilito che il 30% della spesa copre i consumi involontari: 7.200 euro si dividono per millesimi di riscaldamento, gli altri 16.800 euro secondo le unità lette sui ripartitori. In tutto l'edificio sono state lette 12.000 unità, quindi ogni unità vale 1,40 euro.
| Riga del riparto | Appartamento Rossi | Appartamento Bianchi | Cosa vuol dire |
|---|---|---|---|
| Millesimi di riscaldamento | 95 | 80 | Peso dell'appartamento per la quota fissa |
| Quota fissa (7.200 € × millesimi) | 684,00 € | 576,00 € | Si paga anche con i termosifoni chiusi |
| Unità lette sui ripartitori | 1.100 | 150 | Somma delle letture di tutti i termosifoni di casa |
| Quota a consumo (unità × 1,40 €) | 1.540,00 € | 210,00 € | Dipende da quanto si è scaldato |
| Totale riscaldamento | 2.224,00 € | 786,00 € | Da confrontare con gli acconti versati |
I Bianchi hanno tenuto le valvole quasi sempre chiuse: pagano soprattutto la quota fissa. I Rossi hanno scaldato molto e pagano soprattutto la quota a consumo. Il totale si confronta poi con le rate già versate per arrivare al conguaglio, come spiegato nella guida su preventivo, consuntivo e conguaglio.
Distacco dall'impianto: quando si può e cosa si paga comunque
Il distacco è regolato dall'art. 1118, quarto comma, del codice civile: il condòmino «può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini». In quel caso resta tenuto a pagare «le sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
- Prova tecnica. Chi vuole staccarsi deve poter dimostrare che il distacco non crea squilibri né aggravi: di solito con una relazione di un tecnico.
- Comunicazione all'amministratore. Va informato prima dei lavori, con la documentazione.
- Spese che restano. Manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto comune restano dovute.
Se il regolamento del condominio contiene clausole sul distacco, leggile con un professionista prima di procedere.
Errori e letture contestabili: cosa controllare
- Le due quote sono separate? Il riparto deve mostrare quota fissa e quota a consumo, e la parte a consumo deve essere almeno il 50% (salvo la prima stagione dopo l'installazione).
- Le tue letture ci sono tutte? Ogni termosifone ha la sua lettura: confrontale con l'anno precedente e chiedi spiegazioni sugli scostamenti forti.
- Ci sono stime? Se un ripartitore non è stato letto o è guasto, il valore è stimato: chiedi con quale criterio.
- Hai cambiato un termosifone? Il dispositivo è tarato sul termosifone su cui è montato: dopo una sostituzione va verificato che sia stato adeguato.
- Il totale torna? La spesa ripartita deve coincidere con quella del rendiconto: la guida su come leggere il rendiconto condominiale aiuta a ritrovarla.
Per vedere letture, contratti e fatture hai diritto di chiedere i documenti all'amministratore: come farlo è spiegato nella guida sul diritto di accesso ai documenti. I millesimi usati per la quota fissa sono spiegati nella guida sulle tabelle millesimali.
In NoiCondomini la quota riscaldamento spiegata in frasi semplici
Il riscaldamento è spesso la voce più pesante della rata e la più difficile da leggere. In NoiCondomini, l'app web per condòmini che il condominio adotta con una delibera, per ogni voce di spesa vedi che cos'è, quanto pesa su di te e se è cambiata rispetto all'anno prima, a partire dal riparto approvato. E se qualcosa non torna, la domanda all'amministratore parte da una richiesta protocollata, che resta scritta. I dettagli sono nella pagina come funziona NoiCondomini.
Domande frequenti
Perché pago anche se ho i termosifoni spenti?
Perché una parte della spesa, al massimo la metà, non dipende dai consumi del singolo appartamento: copre le dispersioni dell'impianto e i costi comuni e si divide con criteri fissi, come i millesimi o la potenza installata.
Qual è la percentuale minima da ripartire a consumo?
Almeno il 50% dell'importo complessivo va ripartito in base ai prelievi volontari di energia termica (art. 9, comma 5, lettera d, D.Lgs. 102/2014). Nella prima stagione dopo l'installazione dei dispositivi si può ripartire solo per millesimi.
Posso staccarmi dal riscaldamento centralizzato?
Sì, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini (art. 1118 c.c.). Resti tenuto a pagare le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto.
Chi legge i contabilizzatori?
Di solito una ditta incaricata dal condominio. Entro il 1° gennaio 2027 tutti i contatori e i ripartitori devono essere leggibili da remoto (art. 9, comma 5-bis, D.Lgs. 102/2014).
Cosa rischia un condominio che non ripartisce secondo i consumi?
Il D.Lgs. 102/2014 prevede una sanzione amministrativa da 500 a 2.500 euro per il condominio che non ripartisce le spese secondo l'art. 9, comma 5, lettera d) (art. 16, comma 8).
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Portala nel tuo condominioFonti: D.Lgs. 4 luglio 2014 n. 102, art. 9 (Normattiva) · D.Lgs. 4 luglio 2014 n. 102, art. 16 (Normattiva) · Codice civile, art. 1118 (Normattiva) · UNI 10200:2018, scheda della norma (UNI) · NoiCondomini, come funziona