Il rendiconto condominiale si legge in tre passaggi: entrate e uscite dell'anno, saldo di cassa con crediti e debiti, e la tua quota rispetto alle rate versate. Per legge (art. 1130-bis c.c.) è composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica, e ogni condòmino può vedere le fatture che lo giustificano.
- Tre documenti obbligatori: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa.
- La tua cifra nasce da: spesa × tuoi millesimi ÷ 1.000, meno le rate già versate.
- Se cassa e risultato non coincidono, di solito c'entrano rate non incassate e fatture non pagate.
- Va approvato in assemblea entro 180 giorni; puoi sempre chiedere di vedere i giustificativi.
Le tre parti obbligatorie del rendiconto (art. 1130-bis c.c.)
Con la riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) il rendiconto ha un contenuto fissato dalla legge. L'art. 1130-bis del Codice civile dice che deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni dato sulla situazione patrimoniale, sui fondi disponibili e sulle riserve, «in modo da consentire l'immediata verifica». E che si compone di tre documenti:
| Documento | Che cos'è | Cosa ci cerchi tu |
|---|---|---|
| Registro di contabilità | L'elenco in ordine di data di tutti i movimenti in entrata e in uscita. Va aggiornato entro 30 giorni da ogni movimento (art. 1130, n. 7). | Le singole spese: chi è stato pagato, quando, per cosa. |
| Riepilogo finanziario | Il quadro dei soldi: saldo iniziale, entrate, uscite, saldo finale, crediti e debiti. | Se i conti chiudono e quanti soldi ci sono davvero sul conto. |
| Nota sintetica esplicativa | La spiegazione a parole della gestione, con i rapporti in corso e le questioni pendenti. | Liti, lavori in corso, morosità, contratti in scadenza. |
Accanto al rendiconto di solito ricevi il prospetto di riparto: la tabella che divide le spese tra le unità secondo i millesimi. È lì che compare la tua cifra.
Un rendiconto di esempio (dati fittizi) letto riga per riga
Prendiamo un condominio inventato di 10 unità, con esercizio dal 1° gennaio al 31 dicembre. Tu hai un appartamento con 85 millesimi di proprietà e 95 millesimi nella tabella dell'ascensore.
Entrate: rate incassate e da incassare
| Voce (dati fittizi) | Importo |
|---|---|
| Rate ordinarie emesse | 13.000,00 € |
| di cui incassate entro il 31/12 | 12.400,00 € |
| di cui ancora da incassare (morosità) | 600,00 € |
| Quote per il fondo lavori straordinari incassate | 4.000,00 € |
La differenza tra rate emesse e incassate è un credito del condominio verso chi non ha pagato. Non sparisce: va riportata e l'amministratore deve attivarsi per recuperarla (ne parliamo nella guida sul condòmino moroso).
Uscite: ordinarie, straordinarie, per gruppi di condòmini
| Voce (dati fittizi) | Tabella usata | Importo |
|---|---|---|
| Pulizia scale | Proprietà (A) | 3.600,00 € |
| Energia elettrica parti comuni | Proprietà (A) | 1.450,00 € |
| Assicurazione fabbricato | Proprietà (A) | 1.900,00 € |
| Compenso amministratore | Proprietà (A) | 2.400,00 € |
| Piccole manutenzioni | Proprietà (A) | 1.150,00 € |
| Spese bancarie e postali | Proprietà (A) | 300,00 € |
| Totale ordinarie tabella A | 10.800,00 € | |
| Manutenzione e consumi ascensore | Ascensore (B) | 2.200,00 € |
| Totale spese ordinarie | 13.000,00 € | |
| Rifacimento cancello: acconto pagato | Fondo straordinario | 2.500,00 € |
Le spese che servono solo una parte dei condòmini (qui l'ascensore) si dividono con una tabella diversa da quella di proprietà. Se non ti è chiaro perché, leggi come funzionano le tabelle millesimali.
Fondi e riserve, compreso il fondo lavori straordinari
Per i lavori di manutenzione straordinaria la legge impone di costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori (art. 1135, n. 4 c.c.); se il contratto prevede pagamenti a stato di avanzamento, il fondo può essere costituito via via. Nel nostro esempio sono stati versati 4.000,00 € e spesi 2.500,00 €: nel fondo restano 1.500,00 €, che non sono soldi «avanzati» ma già destinati al saldo del cancello.
Il saldo e il tuo conguaglio
| Riepilogo finanziario (dati fittizi) | Importo |
|---|---|
| Saldo del conto corrente al 1° gennaio | 2.150,00 € |
| + Rate ordinarie incassate | 12.400,00 € |
| + Quote fondo lavori incassate | 4.000,00 € |
| − Spese ordinarie pagate (manca una fattura di dicembre da 180,00 €) | 12.820,00 € |
| − Acconto lavori cancello | 2.500,00 € |
| = Saldo del conto corrente al 31 dicembre | 3.230,00 € |
| Crediti verso condòmini (rate non pagate) | 600,00 € |
| Debiti verso fornitori (fattura energia di dicembre) | 180,00 € |
| Fondo lavori straordinari residuo | 1.500,00 € |
Ora la tua parte. Le spese si dividono così: spesa × tuoi millesimi ÷ 1.000.
| Il tuo conto (dati fittizi) | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Quota spese tabella A | 10.800,00 × 85 ÷ 1.000 | 918,00 € |
| Quota ascensore tabella B | 2.200,00 × 95 ÷ 1.000 | 209,00 € |
| Spese a tuo carico | 1.127,00 € | |
| Rate che hai versato | 4 × 270,00 | 1.080,00 € |
| Conguaglio | 1.127,00 − 1.080,00 | 47,00 € da versare |
Il conguaglio è semplicemente la differenza tra quello che ti spettava pagare in base alle spese reali e quello che hai versato con le rate. Se è negativo, hai un credito che di solito viene scalato dalle rate successive. Per fare il calcolo con i tuoi numeri usa la guida al calcolo delle spese condominiali.
Cassa e competenza: perché i numeri non «tornano» a prima vista
Nel nostro esempio la gestione ordinaria è in pareggio (13.000 € di rate emesse, 13.000 € di spese), eppure in cassa i soldi «ordinari» sono calati di 420 €. Perché?
- 600 € di rate non sono ancora entrati: le spese sono di competenza dell'anno, i soldi non sono arrivati.
- 180 € di fattura non sono ancora usciti: la spesa c'è, il pagamento avverrà a gennaio.
−600 + 180 = −420. Quando un rendiconto «non torna», spesso la spiegazione è questa: movimenti di un anno pagati o incassati nell'anno dopo. Un buon rendiconto mostra entrambe le viste e le riconcilia, cioè spiega la differenza.
7 controlli da fare prima dell'assemblea
- Saldo iniziale. Deve essere uguale al saldo finale del rendiconto dell'anno prima.
- Saldo finale e conto corrente. Tutte le somme devono passare da un conto intestato al condominio (art. 1129 c.c.): il saldo finale deve coincidere con l'estratto conto al 31 dicembre, o la differenza deve essere spiegata.
- Preventivo contro consuntivo. Confronta voce per voce: gli scostamenti grandi meritano una riga di spiegazione nella nota.
- La tabella giusta per ogni voce. Ascensore, scale, riscaldamento e parti che servono solo alcuni hanno tabelle proprie.
- Morosità. Quanto manca e cosa si è fatto per recuperarlo: l'amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo dispensa dell'assemblea (art. 1129 c.c.).
- Debiti verso fornitori. Fatture ricevute e non pagate devono comparire, altrimenti l'anno sembra migliore di com'è.
- Fondi e questioni pendenti. Il fondo per i lavori straordinari, eventuali riserve, liti e contratti in corso devono essere nella nota sintetica.
Approvazione: entro 180 giorni e con quali maggioranze
L'amministratore deve redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per approvarlo entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10 c.c.); il termine si conta, nella prassi, dalla chiusura dell'esercizio. Non convocare l'assemblea per il rendiconto è una delle «gravi irregolarità» che possono portare alla revoca dell'amministratore (art. 1129 c.c.).
L'approvazione segue le maggioranze dell'art. 1136 c.c.: in prima convocazione la maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi); in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore. Trovi tutti i casi nella tabella delle maggioranze in assemblea.
Se qualcosa non torna: chiedere i giustificativi
Ogni condòmino può prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (art. 1130-bis c.c.). Vuol dire fatture, contratti, estratti conto: non solo il riepilogo. Le scritture e i giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla registrazione.
Il consiglio pratico: chiedi per iscritto, indicando le voci che vuoi verificare, così la risposta è più rapida e resta traccia. Nella guida su come vedere i documenti del condominio trovi un modello di richiesta da copiare.
Come NoiCondomini traduce ogni cifra nella tua rata
Il riepilogo che abbiamo appena letto riga per riga, in NoiCondomini diventa una frase: «Le spese a tuo carico sono state 1.127,00 € e hai versato 1.080,00 €: a fine anno ti saranno chiesti 47,00 €». Ogni voce di spesa è spiegata in italiano, con quanto pesa su di te e se è cambiata rispetto all'anno prima. Se qualcosa non torna, apri una richiesta protocollata dalla stessa schermata. Vedi come funziona.
Domande frequenti
Cosa deve contenere il rendiconto condominiale?
Le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale, i fondi e le riserve. Si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con i rapporti in corso e le questioni pendenti (art. 1130-bis c.c.).
Entro quando va approvato il rendiconto?
L'amministratore deve redigerlo e convocare l'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni (art. 1130, n. 10 c.c.), di norma calcolati dalla chiusura dell'esercizio.
Posso vedere le fatture del condominio?
Sì. Ogni condòmino può prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.
Cos'è il conguaglio?
La differenza tra quanto ti spettava pagare in base alle spese effettive e quanto hai già versato con le rate. Se è positiva paghi la differenza, se è negativa hai un credito.
Perché il saldo di cassa è diverso dal risultato della gestione?
Perché alcune rate dell'anno non sono ancora state incassate e alcune fatture non sono ancora state pagate. Il rendiconto dovrebbe spiegare la differenza.
Vuoi questi conti spiegati così anche nel tuo condominio?
Con NoiCondomini il primo anno è gratuito; dopo costa circa un caffè al mese per unità. Lasciaci un recapito e ti spieghiamo cosa serve per proporla in assemblea.
Portala nel tuo condominioFonti: Codice civile, art. 1130-bis (Normattiva) · Codice civile, art. 1130 (Normattiva) · Codice civile, art. 1129 (Normattiva) · Codice civile, art. 1135 (Normattiva) · Codice civile, art. 1136 (Normattiva) · Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Normattiva) · Studio Cataldi, guida al rendiconto condominiale