Il preventivo stima le spese dell'anno e le divide in rate; il consuntivo (il rendiconto) dice quanto si è speso davvero. Il conguaglio è la differenza tra la tua quota di spese effettive e quello che hai già versato: se è positiva paghi la differenza, se è negativa hai un credito che di solito si scala dalle rate successive.
- Il preventivo è una stima approvata dall'assemblea: da lì nascono le rate (art. 1135 c.c.).
- Il consuntivo, cioè il rendiconto, registra le spese effettive dell'esercizio (art. 1130-bis c.c.).
- Conguaglio = tua quota di spese effettive meno rate versate.
- Per i lavori straordinari l'assemblea deve costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori.
- Chi compra casa risponde con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att.).
Tre parole, un solo ciclo
Preventivo, consuntivo e conguaglio non sono tre documenti scollegati: sono tre momenti dello stesso anno di gestione. Funziona come una bolletta con acconti e saldo.
| Momento | Che cos'è | Chi lo decide | Cosa cambia per te |
|---|---|---|---|
| Preventivo | La stima delle spese dell'esercizio e la loro ripartizione | L'assemblea lo approva (art. 1135, n. 2, c.c.) | Fissa le rate che paghi durante l'anno |
| Consuntivo (rendiconto) | Il conto di quanto si è speso e incassato davvero | L'amministratore lo redige, l'assemblea lo approva (art. 1130, n. 10, e art. 1135, n. 3, c.c.) | Dice qual è la tua quota effettiva |
| Conguaglio | La differenza tra quota effettiva e rate versate | Risulta dal riparto del consuntivo approvato | Un saldo da pagare o un credito |
Il preventivo e le rate
All'inizio dell'esercizio l'amministratore propone un bilancio preventivo: quanto si spenderà per pulizie, luce delle scale, ascensore, assicurazione, compenso dell'amministratore e così via. L'assemblea lo approva insieme alla ripartizione tra i condòmini (art. 1135, primo comma, n. 2, c.c.), che si fa in base ai millesimi e ai criteri dell'art. 1123 c.c.
La tua quota annua viene poi divisa in rate. Se non ricordi come si leggono i millesimi, la guida sulle tabelle millesimali spiega cosa significano i tuoi numeri.
Il consuntivo (rendiconto) e le spese effettive
Chiuso l'esercizio, l'amministratore deve redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per approvarlo entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10, c.c.). Per legge il rendiconto contiene le voci di entrata e di uscita e i dati sulla situazione patrimoniale, sui fondi e sulle riserve, «espressi in modo da consentire l'immediata verifica», e si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa (art. 1130-bis c.c.).
Il consuntivo porta con sé il riparto consuntivo: la stessa tabella del preventivo, ma con le spese vere. Accanto alla tua quota effettiva trovi quanto hai versato. La differenza è il conguaglio. Per leggere le voci una per una c'è la guida su come leggere il rendiconto condominiale.
Il conguaglio: esempio con numeri fittizi
Prendiamo un appartamento con una quota di preventivo di 600 euro, pagata in 4 rate da 150 euro. Durante l'anno il riscaldamento delle parti comuni costa più del previsto e si rompe la pompa dell'autoclave.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Quota di preventivo (stima) | 600,00 € |
| Rate versate (4 × 150 €) | 600,00 € |
| Quota effettiva dal consuntivo | 648,00 € |
| Conguaglio a tuo carico | 48,00 € |
Se invece la quota effettiva fosse stata 585 euro, avresti un conguaglio a credito di 15 euro. Di solito il credito si scala dalla prima rata dell'esercizio successivo, ma conta quello che delibera l'assemblea nell'approvare il rendiconto.
Un conguaglio a debito non significa che qualcuno abbia sbagliato: può dipendere da un inverno freddo, da un guasto o da un preventivo troppo ottimista. Diventa un problema se si ripete ogni anno con cifre alte: è il segnale che il preventivo va rivisto.
Perché la rata dell'anno dopo cambia
Ogni anno il nuovo preventivo parte dalle spese dell'anno precedente. Per questo la rata può cambiare anche se nessuno ha deciso «aumenti». I motivi più frequenti:
- Il consuntivo è stato più alto del preventivo. L'amministratore aggiorna la stima per non ritrovarsi con un nuovo conguaglio.
- Nella rata è compreso un conguaglio. A volte il saldo dell'anno prima viene diviso sulle rate dell'anno nuovo invece di essere chiesto in una volta.
- Ci sono quote del fondo per lavori straordinari. Sono importi che si aggiungono alla gestione ordinaria (vedi sotto).
- Sono cambiati i criteri o le tabelle. Per esempio una nuova tabella per l'ascensore. Qui conviene chiedere spiegazioni per iscritto.
Quando la rata cambia, chiedi all'amministratore da quale di questi motivi dipende. Hai diritto a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa e a estrarne copia a tue spese (art. 1130-bis c.c.): la guida su come vedere i documenti del condominio contiene un modello di richiesta.
Spese straordinarie e fondo speciale obbligatorio (art. 1135, n. 4)
Le spese straordinarie (rifacimento della facciata, del tetto, dell'impianto) non entrano nel preventivo ordinario. Quando l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Se il contratto prevede pagamenti a stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.).
In pratica i versamenti per i lavori sono separati dalle rate ordinarie e hanno un loro riparto, spesso con scadenze diverse. Nel rendiconto vanno indicati i fondi disponibili, così puoi verificare quanto è stato raccolto e quanto speso.
Quando paghi tu e quando chi ti ha venduto casa (art. 63 disp. att.)
Il conguaglio è spesso motivo di discussione dopo una compravendita. La regola di base sta nell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile:
- chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (quarto comma);
- chi vende resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino a quando all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto (quinto comma).
«In solido» vuol dire che il condominio può chiedere l'intero importo all'uno o all'altro. Gli accordi tra venditore e acquirente su chi paga i conguagli valgono tra loro due, e per questo conviene scriverli nel contratto. Prima del rogito chiedi all'amministratore l'attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, che è tenuto a fornire (art. 1130, n. 9, c.c.).
Come NoiCondomini spiega la rata in una frase
Il problema del conguaglio è che lo si scopre tardi. In NoiCondomini la domanda «Sto pagando il giusto?» ha una risposta già durante l'anno. Con i dati di esempio che trovi sul sito: «Stai pagando meno del previsto: a fine anno ti saranno chiesti circa 56,55 € in una volta sola. Oggi versi 40,00 € a rata; per coprire la tua parte del preventivo dovrebbe essere 44,71 €».
A quel punto puoi chiedere di adeguare la rata con una richiesta protocollata, invece di aspettare la sorpresa a fine esercizio. Scopri come funziona.
Domande frequenti
Perché ho un conguaglio da pagare?
Perché la tua quota di spese effettive, risultata dal consuntivo, è stata superiore a quanto hai versato con le rate calcolate sul preventivo.
Il conguaglio a credito mi viene restituito?
Di solito si scala dalle rate dell'esercizio successivo; conta quello che delibera l'assemblea nell'approvare il rendiconto.
Il fondo per i lavori straordinari è obbligatorio?
Sì. Quando delibera opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l'assemblea deve costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori, che può seguire i pagamenti a stato di avanzamento (art. 1135 c.c.).
Ho comprato casa: pago io gli arretrati?
L'acquirente risponde in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Gli accordi tra le parti valgono tra loro: conviene scriverli nel rogito.
Entro quando va approvato il consuntivo?
L'amministratore deve redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per approvarlo entro centottanta giorni (art. 1130, n. 10, c.c.).
Vuoi questi conti spiegati così anche nel tuo condominio?
Con NoiCondomini il primo anno è gratuito; dopo costa circa un caffè al mese per unità. Lasciaci un recapito e ti spieghiamo cosa serve per proporla in assemblea.
Portala nel tuo condominioFonti: Codice civile, art. 1135 (Normattiva) · Codice civile, art. 1130 (Normattiva) · Codice civile, art. 1130-bis (Normattiva) · Codice civile, art. 1123 (Normattiva) · Art. 63 disp. att. c.c. (Brocardi) · Disposizioni di attuazione del Codice civile (Normattiva)