Ogni condòmino può vedere in qualsiasi momento fatture, contratti e altri giustificativi di spesa del condominio, ed estrarne copia pagando solo le copie (art. 1130-bis c.c.). Non serve motivare la richiesta: basta farla per iscritto all'amministratore, possibilmente via PEC, e concordare tempi e modalità.
- Il diritto di visione dei giustificativi vale «in ogni tempo» e non va motivato.
- La visione è gratuita, le copie sono a tue spese.
- Fai la richiesta per iscritto: qui sotto trovi un modello da copiare.
- I documenti vanno conservati dieci anni; se l'amministratore non risponde, ci sono assemblea, revoca e mediazione.
Il diritto c'è sempre e non va motivato
L'art. 1130-bis del Codice civile dice che i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità «possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese». La norma non chiede di spiegare perché.
La giurisprudenza riassunta dai commentatori pone un solo limite pratico: esercitare il diritto senza intralciare l'attività dell'amministratore. In pratica: chiedi un appuntamento, indica cosa vuoi vedere, non pretendere tutto e subito. E conserva prova della richiesta: se l'accesso ti viene negato, toccherà a te dimostrarlo.
Cosa puoi vedere: giustificativi, registri, contratti, verbali
| Documento | Cosa dice la legge | Costo |
|---|---|---|
| Giustificativi di spesa (fatture, ricevute, contratti) | Visione in ogni tempo e copia (art. 1130-bis c.c.) | Visione gratuita, copie a tue spese |
| Registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali, registro di nomina e revoca dell'amministratore, registro di contabilità | L'amministratore comunica dove sono e in quali giorni e ore si possono consultare, previa richiesta (art. 1129, secondo comma, c.c.) | Visione gratuita; copia firmata dall'amministratore previo rimborso della spesa |
| Rendicontazione periodica del conto corrente del condominio | Visione e copia tramite l'amministratore (art. 1129, settimo comma, c.c.) | A tue spese |
| Attestazione dello stato dei tuoi pagamenti e delle liti in corso | L'amministratore deve fornirla a chi la chiede (art. 1130, n. 9, c.c.) | La legge non fissa un costo |
Il regolamento di condominio, se c'è, è allegato al registro dei verbali (art. 1130, n. 7, c.c.). Una volta ottenuti i documenti, per orientarti nei numeri puoi seguire la guida su come leggere il rendiconto condominiale.
Chi può chiederlo (anche titolari di diritti reali o di godimento)
Il diritto spetta ai condòmini e, per i giustificativi di spesa, anche ai «titolari di diritti reali o di godimento» sulle unità: per esempio l'usufruttuario. Per i registri, l'art. 1129 parla di «ogni interessato».
Se sei inquilino o comodatario e vuoi controllare le spese che ti vengono addebitate, chiedi per iscritto citando l'art. 1130-bis: se la richiesta viene contestata, la questione va valutata caso per caso.
Come fare la richiesta: modello da copiare (email o PEC)
La richiesta scritta ha due vantaggi: la risposta arriva prima e, se non arriva, hai la prova di averla fatta. La posta elettronica certificata dà valore legale all'invio e alla consegna: se non sai come funziona, leggi a cosa serve la PEC.
Oggetto: Condominio [nome e indirizzo] – richiesta di visione ed estrazione copia di documenti (art. 1130-bis e art. 1129 c.c.)
Gentile amministratore,
sono [nome e cognome], proprietario/a dell'unità [scala, interno] del condominio in oggetto.
Ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. chiedo di prendere visione dei seguenti documenti giustificativi di spesa relativi all'esercizio [anno], e di estrarne copia a mie spese:
1. [es. fatture della voce «manutenzione ascensore»];
2. [es. contratto di pulizia in vigore];
3. [es. estratto del conto corrente del condominio al 31/12].
Chiedo inoltre, ai sensi dell'art. 1129 c.c., di consultare il registro di contabilità e il registro dei verbali.
Vi prego di indicarmi entro [es. 15] giorni data, ora e luogo per la consultazione, oppure di inviarmi le copie in formato digitale, comunicandomi l'eventuale costo.
Cordiali saluti,
[nome e cognome] – [recapito telefonico] – [data]
Il termine di risposta nel modello è una proposta: la legge non ne fissa uno per questa richiesta. Indicarne uno ragionevole aiuta a capire quando sollecitare.
Tempi e costi delle copie
- Visione: gratuita. Per i registri l'amministratore deve aver comunicato giorni e orari di consultazione.
- Copie: a carico di chi le chiede. Chiedere copie digitali di solito riduce costi e tempi.
- Tempi: la legge non fissa un termine per i giustificativi; vale il criterio di non intralciare la gestione ma senza rinvii senza fine.
L'amministratore non risponde: cosa fare
- Sollecito scritto. Ripeti la richiesta via PEC o raccomandata, richiamando la prima e fissando una data.
- Assemblea. Almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea; se non lo fa entro dieci giorni, possono convocarla loro (art. 66 disp. att.).
- Revoca. Non tenere i registri o non fornire l'attestazione dei pagamenti rientra tra le «gravi irregolarità» (art. 1129, dodicesimo comma, n. 7, c.c.). L'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo, con la maggioranza prevista per la nomina; in caso di gravi irregolarità ciascun condòmino può anche chiedere la revoca al tribunale (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).
- Mediazione e giudice. Per le cause in materia di condominio, di regola, prima di andare in tribunale è obbligatorio tentare la mediazione (D.Lgs. 28/2010).
Per quanto vanno conservati i documenti (10 anni)
Le scritture contabili e i documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla data della registrazione (art. 1130-bis c.c.). In più l'amministratore deve conservare tutta la documentazione della propria gestione, sia sul rapporto con i condòmini sia sullo stato tecnico-amministrativo dell'edificio (art. 1130, n. 8, c.c.). Il registro di contabilità può essere tenuto anche in forma informatica (art. 1130, n. 7).
Con NoiCondomini ogni richiesta ha un numero di protocollo e una risposta in PDF
In NoiCondomini la richiesta dell'esempio diventa un filo protocollato: numero, autore, data e ora; la risposta dell'amministratore si aggiunge in coda e nessuno dei due può modificarla o cancellarla. Il carteggio si salva in PDF. Bilanci, riparti e quietanze restano nell'archivio del condominio anche quando l'amministratore cambia. Scopri come funziona.
Domande frequenti
Devo spiegare perché voglio vedere i documenti?
No, la legge non chiede di motivare la richiesta. Va però esercitata senza intralciare la gestione, per esempio concordando giorno e ora.
Le copie sono gratis?
La visione è gratuita; le copie sono a spese di chi le chiede.
Anche l'inquilino può chiedere i documenti?
L'art. 1130-bis riconosce il diritto ai condòmini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità. Per l'inquilino conviene chiedere per iscritto citando la norma: in caso di contestazione si valuta caso per caso.
Per quanto tempo vanno conservate le fatture del condominio?
Dieci anni dalla data della registrazione (art. 1130-bis c.c.).
E se l'amministratore rifiuta?
Sollecita per iscritto, porta la questione in assemblea e, nei casi gravi, chiedi la revoca; prima di una causa in materia condominiale, di regola, va tentata la mediazione.
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Portala nel tuo condominioFonti: Codice civile, art. 1130-bis (Normattiva) · Codice civile, art. 1129 (Normattiva) · Codice civile, art. 1130 (Normattiva) · Art. 66 disp. att. c.c. (Brocardi) · D.Lgs. 28/2010, mediazione (Normattiva) · Studio Cataldi, diritto di accesso ai documenti contabili