Le tabelle millesimali dicono quanto vale ogni appartamento rispetto all'edificio, fatto pari a 1.000: con 85 millesimi paghi l'8,5% delle spese che si dividono per proprietà. Un condominio ha di solito più tabelle (proprietà, scale, ascensore, riscaldamento) e i millesimi si possono rivedere solo nei casi dell'art. 69 disp. att. c.c.
- I millesimi esprimono il valore della tua unità su 1.000 e decidono quanto paghi e quanto pesa il tuo voto.
- Scale e ascensore si dividono metà per valore e metà per altezza del piano (art. 1124 c.c.).
- Le tabelle si cambiano all'unanimità, oppure a maggioranza in caso di errore o di alterazione oltre un quinto.
- Finché la tabella non cambia, si paga con quella in vigore.
I millesimi dicono quanto «pesa» il tuo appartamento su 1.000
Immagina l'edificio come una torta divisa in 1.000 fette. I millesimi di proprietà dicono quante fette sono tue. Con 85 millesimi possiedi l'8,5% del valore dell'edificio, e quindi paghi l'8,5% delle spese che si dividono per proprietà.
La base giuridica è semplice. Il diritto di ciascuno sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità (art. 1118 c.c.); le spese per le parti comuni si dividono in proporzione a quel valore, salvo diversa convenzione (art. 1123 c.c.). Quando il valore non è già indicato nell'atto di acquisto, lo si esprime in millesimi in una tabella allegata al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.).
I tipi di tabella (proprietà generale, scale, ascensore, riscaldamento, gruppi)
Un condominio ha quasi sempre più tabelle, perché non tutte le spese riguardano tutti allo stesso modo. Le più comuni:
| Tabella | A cosa serve | Regola di legge |
|---|---|---|
| Proprietà generale (spesso «tabella A») | Spese di tutte le parti comuni: tetto, facciata, assicurazione, amministratore. | Art. 1123, primo comma c.c. |
| Scale | Pulizia, luce e manutenzione delle scale. | Art. 1124 c.c.: metà per valore, metà per altezza del piano. |
| Ascensore | Manutenzione e sostituzione dell'ascensore. | Art. 1124 c.c.: stessa regola delle scale. |
| Riscaldamento centralizzato | Gestione dell'impianto comune. | Art. 1123, secondo comma c.c. (uso che ciascuno può farne) e regolamento. |
| Gruppi o scale separate | Parti che servono solo una parte dell'edificio (una scala, un cortile, un lastrico). | Art. 1123, terzo comma c.c.: paga il gruppo che ne trae utilità. |
Come leggere la tua riga: esempio con dati fittizi
Ecco come potrebbe apparire una tabella in un piccolo condominio inventato di sei appartamenti su tre piani con ascensore:
| Unità (dati fittizi) | Piano | Proprietà (A) | Ascensore (B) |
|---|---|---|---|
| Interno 1 | Terra | 140 | 40 |
| Interno 2 | Terra | 130 | 40 |
| Interno 3 | Primo | 170 | 180 |
| Interno 4 | Primo | 160 | 170 |
| Interno 5 | Secondo | 210 | 300 |
| Interno 6 | Secondo | 190 | 270 |
| Totale | 1.000 | 1.000 |
Come si legge la riga dell'interno 5:
- 210 in tabella A: paga il 21% delle spese generali. Su un'assicurazione da 1.900 € sono 399,00 €.
- 300 in tabella B: paga il 30% delle spese dell'ascensore. Su 2.000 € di manutenzione sono 600,00 €.
Controlla sempre due cose: che ogni colonna sommi a 1.000 e che, nel prospetto di riparto, a ogni voce sia applicata la colonna giusta. Per fare i conti con le tue cifre c'è la guida al calcolo delle spese condominiali con i millesimi.
Scale e ascensore: la regola dell'art. 1124 (metà per valore, metà per altezza)
Scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono. La spesa si divide per metà in base al valore delle singole unità e per l'altra metà in base all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124 c.c.).
Per questo chi abita in alto paga di più: usa più rampe e più corsa dell'ascensore. Per la sola metà ripartita in base al valore, la legge considera come piani anche cantine, soffitte, camere a tetto e lastrici solari, se non sono di proprietà comune.
Nella pratica il tecnico che redige le tabelle traduce questa regola in un'unica colonna di millesimi «scale» o «ascensore», come la colonna B dell'esempio. Il calcolo passo per passo, con numeri, è nella guida al calcolo delle spese.
Chi le approva e quando si possono rivedere (art. 69 disp. att.)
Le tabelle sono allegate al regolamento di condominio, che è obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci e va approvato con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma (art. 1138 c.c.). Una volta in vigore, i millesimi si possono cambiare in due modi (art. 69 disp. att.):
| Strada | Quando | Con quale maggioranza |
|---|---|---|
| Accordo di tutti | Sempre | Unanimità |
| Rettifica o modifica a maggioranza | Se i valori sono frutto di un errore, oppure se per sopraelevazioni, aumenti di superficie o variazioni del numero di unità il valore di anche una sola unità è alterato per più di un quinto | Maggioranza dell'art. 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi |
Nel secondo caso il costo della revisione è a carico di chi ha dato luogo alla variazione. Se si va in giudizio solo per rivedere le tabelle, la causa si fa contro il condominio, rappresentato dall'amministratore, che deve informare subito l'assemblea. Queste regole non possono essere cambiate dal regolamento (art. 72 disp. att.).
Errori e sproporzioni: cosa puoi fare
- Procurati la tabella completa. È allegata al regolamento; puoi chiederne copia all'amministratore.
- Fai le verifiche semplici. Ogni colonna somma a 1.000? Unità simili hanno valori simili? Dopo lavori o frazionamenti la tabella è stata aggiornata?
- Chiedi un parere tecnico se il dubbio resta: stabilire se c'è un errore richiede un calcolo professionale.
- Porta la questione in assemblea con una richiesta scritta di rettifica, citando l'art. 69 disp. att.
- Se l'assemblea non decide, resta la via giudiziaria, di regola preceduta dalla mediazione obbligatoria prevista per le liti in materia di condominio.
Glossario in sei parole
- Millesimi: la quota di valore della tua unità rispetto all'edificio, che vale 1.000.
- Tabella millesimale: l'elenco dei millesimi di tutte le unità per un certo tipo di spesa.
- Tabella A: nome usato spesso per la tabella di proprietà generale.
- Riparto: il prospetto che applica le tabelle alle spese e dice quanto tocca a ciascuno.
- Regolamento di condominio: le regole interne dell'edificio, a cui sono allegate le tabelle.
- Rettifica: la correzione dei millesimi per errore o per variazioni dell'edificio.
Con NoiCondomini vedi i tuoi millesimi accanto a ogni spesa
In NoiCondomini l'amministratore fa il riparto sulle tabelle millesimali e tu vedi, per ogni voce, che cos'è e quanto pesa su di te, in una frase. Lo storico resta disponibile anche negli anni successivi, così puoi confrontare. Scopri come funziona.
Domande frequenti
Cosa sono i millesimi?
La quota che esprime il valore della tua unità rispetto all'intero edificio, fatto pari a 1.000. Servono a dividere le spese e a contare i voti in assemblea.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie?
Quando i condòmini sono più di dieci il regolamento di condominio è obbligatorio (art. 1138 c.c.) e i millesimi si esprimono in una tabella allegata al regolamento (art. 68 disp. att.), salvo che il valore sia già indicato nel titolo.
Si possono cambiare i millesimi?
Sì. All'unanimità sempre; a maggioranza (intervenuti e almeno 500 millesimi) se c'è un errore o se il valore di un'unità è alterato di oltre un quinto per sopraelevazioni, aumenti di superficie o variazioni del numero di unità (art. 69 disp. att.).
Perché pago di più per l'ascensore se abito all'ultimo piano?
Perché la legge divide le spese di scale e ascensore per metà in base al valore e per metà in base all'altezza del piano dal suolo (art. 1124 c.c.).
Chi calcola le tabelle millesimali?
Di solito un tecnico, sulla base di caratteristiche come superficie, piano ed esposizione; non contano affitto, migliorie o stato di manutenzione.
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Con NoiCondomini il primo anno è gratuito; dopo costa circa un caffè al mese per unità. Lasciaci un recapito e ti spieghiamo cosa serve per proporla in assemblea.
Portala nel tuo condominioFonti: Codice civile, art. 1118 (Normattiva) · Codice civile, art. 1123 (Normattiva) · Codice civile, art. 1124 (Normattiva) · Codice civile, art. 1138 (Normattiva) · Disposizioni di attuazione c.c., artt. 68, 69 e 72 (Normattiva) · Art. 69 disp. att. (Brocardi) · Legge 220/2012 (Normattiva) · D.Lgs. 28/2010, mediazione (Normattiva)