Se un condòmino non paga, il debito resta suo: l'amministratore deve agire per recuperarlo entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio e può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. I fornitori del condominio possono rivolgersi a chi è in regola solo dopo aver tentato di farsi pagare dai morosi (art. 63 disp. att. c.c.).
- Il debito resta del moroso e diventa un credito del condominio.
- L'amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo dispensa dell'assemblea.
- Decreto ingiuntivo esecutivo e, dopo sei mesi di morosità, possibile sospensione dei servizi separabili.
- I creditori devono prima rivolgersi ai morosi; chi è in regola conservi le quietanze.
Chi paga in ritardo resta debitore, ma il condominio deve agire
Quando un vicino non paga le rate, il suo debito non passa automaticamente a te. Resta suo, e diventa un credito del condominio che compare nel rendiconto. La legge, però, non lascia la questione alla buona volontà: obbliga l'amministratore a muoversi in tempi precisi, gli dà strumenti rapidi e protegge chi è in regola dalle richieste dei fornitori.
Il problema pratico, per chi paga, è la cassa: se mancano soldi, il condominio può avere difficoltà a pagare i fornitori. Vediamo cosa prevede la legge, passo per passo.
L'obbligo dell'amministratore: agire entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio (art. 1129)
Salvo che l'assemblea lo abbia espressamente dispensato, l'amministratore deve agire per la riscossione forzata delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è diventato esigibile (art. 1129, nono comma, c.c.).
Non è una facoltà da poco: tra le «gravi irregolarità» che possono portare alla revoca dell'amministratore c'è anche l'aver omesso di curare diligentemente l'azione di recupero e la successiva esecuzione, una volta avviata (art. 1129, dodicesimo comma, n. 6, c.c.).
Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (art. 63 disp. att.)
Per riscuotere i contributi sulla base del riparto approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche se il condòmino fa opposizione, e senza bisogno di un'autorizzazione dell'assemblea (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.).
In concreto: il giudice ordina al moroso di pagare e il condominio può procedere subito al recupero forzato. Secondo la giurisprudenza riportata dai commentatori, il decreto non deve essere preceduto da una lettera di messa in mora; un sollecito scritto, comunque, dà al condòmino l'occasione di mettersi in regola senza spese legali.
Sospensione dei servizi dopo 6 mesi di morosità
Se il ritardo nel pagamento dura da almeno un semestre, l'amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni «suscettibili di godimento separato» (art. 63, terzo comma, disp. att.).
Sono i servizi che si possono togliere a una sola unità senza toccare le altre. Quali siano in concreto dipende dall'impianto e va valutato caso per caso, anche perché alcuni servizi riguardano bisogni essenziali delle persone: è una misura da usare con prudenza, non in automatico.
I fornitori del condominio possono chiedere a me?
Qui la legge tutela chi paga. L'art. 63 disp. att. prevede due regole:
- Prima i morosi. I creditori del condominio (per esempio l'impresa di pulizie o chi ha fatto dei lavori) non possono agire contro i condòmini in regola con i pagamenti se non dopo aver tentato senza successo di farsi pagare dai morosi («escussione»).
- I nomi dei morosi ai creditori. L'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo chiedono i dati dei condòmini morosi, proprio perché possano rivolgersi prima a loro.
Conservare le prove dei pagamenti è quindi importante: puoi chiedere all'amministratore un'attestazione dello stato dei tuoi pagamenti e delle liti in corso, che è tenuto a fornire (art. 1130, n. 9, c.c.).
Fondo cassa e anticipazioni: cosa può decidere l'assemblea
Se le rate non pagate mettono in difficoltà i pagamenti correnti, l'assemblea può discutere come garantire la continuità dei servizi, per esempio con un fondo di liquidità. È un terreno delicato:
- le somme non pagate restano un debito del moroso, che il condominio deve continuare a recuperare;
- ripartire tra chi paga il debito di chi non paga non è una decisione qualsiasi: i giudici hanno dato risposte diverse sulle condizioni e sulla maggioranza necessaria. Per esempio il Tribunale di Milano (18 settembre 2017) ha ritenuto che una delibera di questo tipo richieda l'unanimità.
Prima di votare, chiedi all'amministratore di mettere per iscritto a cosa serve il fondo, per quanto tempo e come verrà restituito a chi lo ha anticipato quando il moroso pagherà.
Se il moroso sei tu: cosa fare per evitare spese legali
- Verifica l'importo. Chiedi il dettaglio delle rate scadute e controllalo con il riparto approvato. Se pensi che ci sia un errore, leggi la guida al calcolo delle spese condominiali.
- Scrivi all'amministratore prima che parta l'azione. Spiega la situazione e proponi un piano di rientro. Se viene accettato, fatti dare la conferma per iscritto.
- Paga anche se contesti. Contestare una delibera non sospende l'obbligo di pagare, salvo provvedimento del giudice (art. 1137 c.c.).
- Se vendi casa. Chi compra risponde insieme a te dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente; tu resti obbligato per i contributi maturati finché all'amministratore non arriva copia autentica dell'atto di vendita (art. 63, quarto e quinto comma, disp. att.).
Trasparenza sulla morosità e privacy
Le morosità riguardano tutti, perché pesano sulla cassa comune. Per questo i condòmini hanno diritto a essere informati sulla gestione, e il rendiconto deve riportare la situazione patrimoniale, di cui fanno parte i crediti verso i condòmini (art. 1130-bis c.c.). Il Garante per la protezione dei dati personali, nella sua guida su condominio e privacy, ha chiarito che la privacy non deve diventare un pretesto per ridurre la trasparenza della gestione.
Diverso è esporre i dati a chi non c'entra: secondo la stessa guida, affiggere nella bacheca accessibile agli estranei l'ordine del giorno con la situazione debitoria dei singoli condòmini viola i principi di pertinenza e non eccedenza. Le informazioni sulla morosità vanno quindi date ai condòmini nei documenti della gestione, non in pubblico.
In NoiCondomini vedi sempre la tua posizione e le tue quietanze
In NoiCondomini la prima cosa che leggi è «Devo qualcosa?», con l'importo e le rate scadute. Ogni pagamento riscontrato dall'amministratore genera una quietanza che resta scaricabile: la prova che sei in regola è sempre a portata di mano. Le posizioni dei vicini, invece, non ti vengono mostrate. Scopri come funziona.
Domande frequenti
Se un vicino non paga, devo pagare io?
Le quote non pagate restano del moroso. I creditori del condominio possono rivolgersi ai condòmini in regola solo dopo aver tentato di farsi pagare dai morosi (art. 63 disp. att.).
Entro quando l'amministratore deve agire contro il moroso?
Entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso, salvo che l'assemblea lo abbia espressamente dispensato (art. 1129 c.c.).
Si può staccare un servizio al moroso?
Se la morosità dura da almeno sei mesi, l'amministratore può sospendere il moroso dai servizi comuni che si possono godere separatamente (art. 63 disp. att.). È una misura da valutare caso per caso.
Posso sapere chi non paga?
I condòmini hanno diritto a informazioni sulla gestione, comprese le morosità, ma i dati vanno trattati nel rispetto della privacy: niente affissioni in una bacheca accessibile agli estranei.
Come dimostro di essere in regola?
Conserva le quietanze e chiedi all'amministratore l'attestazione dello stato dei tuoi pagamenti, che è tenuto a fornire (art. 1130, n. 9, c.c.).
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Portala nel tuo condominioFonti: Codice civile, art. 1129 (Normattiva) · Art. 63 disp. att. c.c. (Brocardi) · Disposizioni di attuazione c.c. (Normattiva) · Codice civile, art. 1130 (Normattiva) · Codice civile, art. 1137 (Normattiva) · Garante privacy, «Condominio e privacy: la nuova guida del Garante» · Diritto.it, decreto ingiuntivo senza messa in mora · Brocardi.it, fondo cassa per i morosi (Trib. Milano 18/09/2017)