In assemblea di condominio ogni decisione deve superare due soglie: il numero di condòmini (teste) e il valore in millesimi. In prima convocazione l'assemblea è valida con due terzi del valore e la maggioranza dei condòmini e delibera con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi; in seconda bastano un terzo e un terzo, ma nomina dell'amministratore e lavori straordinari importanti richiedono sempre 500 millesimi (art. 1136 c.c.).
- Si contano sempre due cose: teste e millesimi.
- Prima convocazione: costituzione con 667 millesimi e maggioranza dei condòmini; delibera con 500 millesimi.
- Seconda convocazione: costituzione con 334 millesimi e un terzo dei condòmini; delibera ordinaria con 334 millesimi.
- Amministratore, liti, lavori straordinari importanti, regolamento: 500 millesimi anche in seconda convocazione; altre innovazioni 667; destinazione d'uso delle parti comuni 800.
Due numeri da contare sempre: teste e millesimi
In assemblea ogni decisione si misura due volte:
- le teste: quante persone (condòmini) sono presenti o rappresentate e quante votano a favore;
- i millesimi: quanto valore dell'edificio, su 1.000, rappresentano quei condòmini.
Una delibera passa solo se raggiunge entrambe le soglie. Per questo un singolo condòmino con molti millesimi non decide da solo, e tanti condòmini con pochi millesimi nemmeno.
Le soglie sono di due tipi: il quorum costitutivo (quanti devono esserci perché l'assemblea sia valida) e il quorum deliberativo (quanti devono votare sì perché la decisione passi).
Quorum costitutivo in prima e seconda convocazione
| Prima convocazione | Seconda convocazione | |
|---|---|---|
| Per essere valida servono | i due terzi del valore (667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio | almeno un terzo del valore (334 millesimi) e un terzo dei partecipanti |
| Una delibera ordinaria passa con | la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore (500 millesimi) | la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (334 millesimi) |
| Riferimento | Art. 1136, commi 1 e 2, c.c. | Art. 1136, comma 3, c.c. |
La seconda convocazione si tiene se la prima non raggiunge il numero legale. Deve essere in un giorno successivo alla prima (mai nello stesso giorno solare) e comunque entro dieci giorni da essa (art. 1136 c.c. e art. 66 disp. att.). L'avviso di convocazione, con l'ordine del giorno, deve arrivare almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att.).
Tabella delle maggioranze per tipo di decisione
Alcune decisioni richiedono sempre la maggioranza «rinforzata» del secondo comma dell'art. 1136, anche in seconda convocazione. Altre ne richiedono una ancora più alta.
| Decisione | Teste | Millesimi | Norma |
|---|---|---|---|
| Approvazione di rendiconto e preventivo, manutenzione ordinaria (prima convocazione) | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500 | Art. 1136, c. 2 |
| Le stesse decisioni in seconda convocazione | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 334 | Art. 1136, c. 3 |
| Nomina e revoca dell'amministratore | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500, sempre | Art. 1136, c. 4; art. 1129 |
| Liti che vanno oltre i poteri dell'amministratore | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500, sempre | Art. 1136, c. 4 |
| Ricostruzione dell'edificio e riparazioni straordinarie di notevole entità | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500, sempre | Art. 1136, c. 4 |
| Innovazioni per sicurezza e salubrità, eliminazione delle barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, impianti da fonti rinnovabili, impianti centralizzati di ricezione | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500, sempre | Art. 1120, c. 2; art. 1136, c. 4 |
| Videosorveglianza sulle parti comuni | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500, sempre | Art. 1122-ter; art. 1136, c. 4 |
| Approvazione del regolamento di condominio | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500 | Art. 1138 |
| Nomina del revisore dei conti | Come per la nomina dell'amministratore | Almeno 500 | Art. 1130-bis |
| Altre innovazioni per migliorare le cose comuni o renderne l'uso più comodo | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 667 (due terzi) | Art. 1120, c. 1; art. 1136, c. 5 |
| Modifica della destinazione d'uso delle parti comuni | Quattro quinti dei partecipanti al condominio | Almeno 800 (quattro quinti) | Art. 1117-ter |
| Rettifica dei millesimi per errore o alterazione oltre un quinto | Maggioranza degli intervenuti | Almeno 500 | Art. 69 disp. att. |
| Modifica dei millesimi in tutti gli altri casi | Tutti | 1.000 (unanimità) | Art. 69 disp. att. |
| Partecipazione in videoconferenza se il regolamento non la prevede | Consenso della maggioranza dei condòmini | — | Art. 66, c. 6, disp. att. |
Per la modifica della destinazione d'uso la legge prevede anche formalità particolari: avviso affisso per almeno trenta giorni e convocazione che arrivi almeno venti giorni prima (art. 1117-ter c.c.).
Esempio pratico con un condominio di 12 unità (dati fittizi)
Un condominio inventato ha 12 condòmini, uno per appartamento. Vediamo cosa serve.
| Soglia | Prima convocazione | Seconda convocazione |
|---|---|---|
| Presenti per costituire l'assemblea | almeno 7 condòmini e 667 millesimi | almeno 4 condòmini e 334 millesimi |
| Voti per approvare il rendiconto | maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi | maggioranza dei presenti e almeno 334 millesimi |
| Voti per nominare l'amministratore | maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, in entrambe le convocazioni | |
La prima convocazione va deserta. In seconda si presentano 5 condòmini con 420 millesimi: l'assemblea è valida (5 è più di 4, e 420 più di 334).
- Rendiconto. Votano sì 3 condòmini con 350 millesimi: è la maggioranza dei 5 presenti e supera 334. Approvato. Se quei 3 avessero avuto solo 260 millesimi, la delibera non sarebbe passata.
- Nomina dell'amministratore. Servono 500 millesimi, ma in sala ce ne sono solo 420: anche all'unanimità dei presenti la nomina non può passare. Bisogna riconvocare l'assemblea e portare più condòmini, anche con deleghe.
Deleghe: limiti (art. 67 disp. att.)
- Ogni condòmino può farsi rappresentare da un delegato, con delega scritta.
- Se i condòmini sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore dell'edificio.
- All'amministratore non si possono dare deleghe, per nessuna assemblea.
- Se un appartamento ha più comproprietari, in assemblea ha diritto a un solo rappresentante, scelto da loro.
- L'usufruttuario vota sull'ordinaria amministrazione e sul semplice godimento delle cose comuni; sulle altre decisioni vota di norma il proprietario.
Esempio: in un condominio di 30 condòmini, un delegato può rappresentare al massimo 6 condòmini (un quinto di 30) e al massimo 200 millesimi.
Cosa succede se la delibera è presa senza maggioranza
Una delibera approvata senza le maggioranze di legge è, di regola, annullabile: secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9839 del 2021) la nullità riguarda solo casi più gravi, come la mancanza degli elementi essenziali o un oggetto impossibile o illecito. Lo stesso vale se qualcuno non è stato convocato regolarmente (art. 66 disp. att.).
- Chi può impugnare: il condòmino assente, dissenziente o astenuto.
- Entro quando: 30 giorni, dalla data della delibera per chi era presente, dalla comunicazione della delibera per chi era assente (art. 1137 c.c.).
- Nel frattempo: la delibera resta obbligatoria per tutti, salvo che il giudice ne sospenda l'esecuzione.
Per questo conviene leggere subito il verbale: è il documento che riporta presenti, millesimi e voti, e dal quale si capisce se le soglie sono state rispettate.
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Domande frequenti
Quanti millesimi servono in seconda convocazione?
L'assemblea è valida con almeno un terzo del valore (334 millesimi) e un terzo dei condòmini; le delibere ordinarie richiedono la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore.
Che maggioranza serve per nominare l'amministratore?
Quella dell'art. 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi), sia in prima sia in seconda convocazione.
Le maggioranze si possono cambiare con il regolamento?
No. Il regolamento non può derogare all'art. 1136 c.c. (art. 1138) né agli artt. 66, 67 e 69 delle disposizioni di attuazione (art. 72 disp. att.).
Quante deleghe può avere una persona?
Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore. All'amministratore non si possono conferire deleghe.
Entro quando si impugna una delibera presa senza maggioranza?
Entro 30 giorni: dalla data della delibera per presenti dissenzienti o astenuti, dalla comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.).
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Portala nel tuo condominioFonti: Codice civile, art. 1136 (Normattiva) · Codice civile, art. 1120 (Normattiva) · Codice civile, art. 1129 (Normattiva) · Codice civile, art. 1117-ter (Brocardi) · Codice civile, art. 1137 (Normattiva) · Codice civile, art. 1138 (Normattiva) · Disposizioni di attuazione c.c., artt. 66, 67, 69, 72 (Normattiva) · Legge 220/2012 (Normattiva) · Cass. SS.UU. n. 9839/2021, sintesi (Diritto.it)