Una delibera contraria alla legge o al regolamento si impugna entro 30 giorni: dalla data dell'assemblea per chi ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione per chi era assente (art. 1137 c.c.). Prima della causa serve la mediazione obbligatoria, con l'assistenza di un avvocato. Solo le delibere nulle sfuggono al termine, ma sono casi limitati.
- Possono impugnare solo assenti, dissenzienti e astenuti, entro 30 giorni.
- La mediazione è obbligatoria per le liti condominiali e va avviata entro i 30 giorni: impedisce la decadenza una sola volta.
- Le delibere annullabili vanno impugnate nel termine; quelle nulle no (Cass. Sezioni Unite 9839/2021).
- L'impugnazione non sospende la delibera: la sospensione va chiesta al giudice.
- Costi: avvocato, indennità di mediazione ed eventuale causa. Prima conviene chiedere chiarimenti per iscritto.
Chi può impugnare (assenti, dissenzienti, astenuti) e entro quando
Le delibere prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini. Contro quelle contrarie alla legge o al regolamento di condominio, l'art. 1137 c.c. permette di rivolgersi all'autorità giudiziaria a tre categorie di persone:
| Chi | Può impugnare? | I 30 giorni decorrono da |
|---|---|---|
| Condòmino assente | Sì | La comunicazione della delibera |
| Condòmino presente che ha votato contro | Sì | La data della delibera |
| Condòmino presente che si è astenuto | Sì | La data della delibera |
| Condòmino che ha votato a favore | No, per le delibere annullabili | — |
Il termine di 30 giorni è un termine di decadenza: passato quello, la delibera annullabile non si può più contestare. Per capire da quando decorre, controlla il verbale dell'assemblea e la data in cui lo hai ricevuto.
Delibere annullabili e nulle: cosa hanno chiarito le Sezioni Unite (n. 9839/2021)
Con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021 la Corte di cassazione a Sezioni Unite ha messo ordine su una distinzione molto discussa:
- Nulle sono le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, o con un oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea. La nullità può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse.
- Annullabili sono tutte le altre delibere adottate in violazione di norme di legge o del regolamento: per esempio per vizi di convocazione o di maggioranza. Vanno impugnate entro i 30 giorni.
Sulle spese la Corte ha distinto due casi. È nulla la delibera che stabilisce o modifica a maggioranza, in via generale, i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dal regolamento. È solo annullabile quella che, senza cambiare i criteri, li applica in modo sbagliato nel riparto concreto di una spesa.
Le stesse Sezioni Unite hanno chiarito che, se l'amministratore ottiene un decreto ingiuntivo per i contributi, nell'opposizione il giudice può esaminare la nullità della delibera e anche l'annullabilità, se questa è fatta valere con una domanda (non come semplice eccezione) nel termine dell'art. 1137.
Il percorso: mediazione obbligatoria, poi eventuale causa
Per le controversie in materia di condominio la mediazione è una condizione di procedibilità: prima della causa si deve tentare la mediazione presso un organismo iscritto (art. 5 del D.Lgs. 28/2010; art. 71-quater disp. att. c.c.). In questi casi le parti sono assistite dai rispettivi avvocati (art. 8, comma 5, D.Lgs. 28/2010). Per il condominio partecipa l'amministratore, che è legittimato ad attivare il procedimento e ad aderirvi (art. 5-ter dello stesso decreto).
- Leggi il verbale e segna le date. Data dell'assemblea se eri presente; data in cui hai ricevuto il verbale se eri assente. Da lì calcoli i 30 giorni.
- Chiedi chiarimenti e documenti. Scrivi all'amministratore e chiedi i documenti alla base della delibera. A volte il problema si risolve senza causa.
- Rivolgiti a un avvocato. Nella mediazione obbligatoria e nella causa devi essere assistito da un avvocato.
- Deposita la domanda di mediazione entro i 30 giorni. La domanda impedisce la decadenza, una sola volta. Il primo incontro si tiene tra 20 e 40 giorni dal deposito.
- Se la mediazione fallisce, avvia la causa. La domanda giudiziale va proposta entro lo stesso termine di decadenza, che riparte dal deposito del verbale di mediazione.
Il punto delicato è il termine. La domanda di mediazione, da quando è comunicata alle parti, impedisce la decadenza per una sola volta; se il tentativo fallisce, la causa va iniziata entro lo stesso termine di decadenza, che decorre dal deposito del verbale di mediazione presso l'organismo (art. 8, comma 2, D.Lgs. 28/2010). In concreto: non arrivare a ridosso del trentesimo giorno.
La delibera impugnata va comunque rispettata?
Sì. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice (art. 1137, terzo comma, c.c.). Se la delibera prevede una spesa, la quota va pagata anche mentre la contesti; in caso contrario rischi un decreto ingiuntivo, come spiega la guida sul condòmino moroso.
L'istanza di sospensione si può presentare anche prima della causa, ma non sospende né interrompe il termine per impugnare (art. 1137, quarto comma).
Quanto costa impugnare una delibera
Non esiste un costo fisso: dipende dal valore della lite e da quanto si va avanti. Le voci da mettere in conto sono:
| Voce | Quando si paga | Da cosa dipende |
|---|---|---|
| Compenso dell'avvocato | Sempre, già in mediazione | Accordo con il professionista, valore e complessità |
| Indennità dell'organismo di mediazione | All'avvio della mediazione | Tabelle per scaglioni di valore della lite |
| Spese della causa (contributo unificato, notifiche) | Se la mediazione fallisce e si va in tribunale | Valore della causa |
| Spese di lite della controparte | Se perdi, quando il giudice le pone a tuo carico | Decisione del giudice |
Chiedi all'avvocato un preventivo scritto che distingua mediazione e causa, e valuta con lui se il valore in gioco giustifica la spesa.
Prima di impugnare: chiedere chiarimenti e documenti
Molte impugnazioni nascono da delibere scritte male o da numeri che nessuno ha spiegato. Prima di avviare la mediazione:
- chiedi per iscritto all'amministratore il verbale completo, i millesimi dei presenti e i documenti alla base della delibera. Hai il diritto di vederli: trovi un modello nella guida su come vedere i documenti del condominio;
- verifica le soglie con la guida sulle maggioranze nell'assemblea condominiale;
- se il problema è un errore di calcolo, chiedi che l'assemblea successiva corregga il riparto.
Tutto questo va fatto tenendo d'occhio il calendario: una richiesta di chiarimenti non ferma i 30 giorni.
Domande frequenti
Entro quando si impugna una delibera?
Entro 30 giorni: dalla data della delibera per chi ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione della delibera per chi era assente (art. 1137 c.c.).
Serve un avvocato?
Sì. Per le liti condominiali la mediazione è obbligatoria prima della causa e le parti devono essere assistite da un avvocato, sia in mediazione sia in giudizio.
Una delibera nulla ha scadenza?
La nullità può essere fatta valere in ogni tempo da chi vi ha interesse, ma i casi di nullità sono limitati; la maggior parte dei vizi rende la delibera solo annullabile, da impugnare entro 30 giorni.
Se impugno, posso non pagare?
No. L'impugnazione non sospende da sola l'esecuzione della delibera: la sospensione va chiesta al giudice (art. 1137 c.c.).
Chi ha votato a favore può impugnare?
No, per le delibere annullabili la legge riconosce l'impugnazione solo ai condòmini assenti, dissenzienti o astenuti.
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Portala nel tuo condominioFonti: Codice civile, art. 1137 (Normattiva) · D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 (Normattiva) · Art. 71-quater disp. att. c.c. (Brocardi) · Brocardi.it, il regime dell'invalidità delle delibere dopo Cass. SU 9839/2021 · Codice civile, art. 1136 (Normattiva)