Sì, l'assemblea di condominio si può tenere in videoconferenza: lo prevede l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, anche se il regolamento non lo dice, purché ci sia il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini. L'avviso di convocazione deve indicare la piattaforma e l'ora; il verbale lo redige il segretario, lo firma il presidente e va inviato a tutti i condòmini.
- Base legale: art. 66, sesto comma, disp. att. c.c., introdotto nel 2020 e oggi in vigore.
- Serve il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini, se il regolamento non la prevede già.
- L'avviso, almeno 5 giorni prima, indica la piattaforma e l'ora della riunione.
- Maggioranze e deleghe sono le stesse dell'assemblea in presenza.
- Il verbale va trasmesso a tutti con le stesse formalità della convocazione.
Cosa dice l'art. 66 disp. att. c.c. (modificato nel 2020)
La regola sta nelle disposizioni di attuazione del codice civile. Il sesto comma dell'art. 66 è stato aggiunto dal D.L. 104/2020 (convertito dalla L. 126/2020) e ritoccato poco dopo dal D.L. 125/2020 (convertito dalla L. 159/2020). È nata durante la pandemia, ma non è una norma d'emergenza: non ha una scadenza ed è in vigore anche oggi. Il testo:
Il terzo comma dello stesso articolo, quello sull'avviso di convocazione, prevede che per la riunione online si indichino la piattaforma e l'ora. Ecco le regole in una tabella:
| Aspetto | Regola | Fonte |
|---|---|---|
| Quando si può | Se il regolamento la prevede, oppure con il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini | Art. 66, comma 6, disp. att. |
| Avviso di convocazione | Ordine del giorno specifico, piattaforma elettronica e ora della riunione | Art. 66, comma 3, disp. att. |
| Preavviso e mezzi | Almeno 5 giorni prima della prima convocazione, con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano | Art. 66, comma 3, disp. att. |
| Deleghe | Scritte; oltre 20 condòmini il delegato non rappresenta più di un quinto dei condòmini e del valore; mai all'amministratore | Art. 67 disp. att. |
| Maggioranze | Le stesse dell'assemblea in presenza | Art. 1136 c.c. |
| Verbale | Redatto dal segretario, firmato dal presidente, trasmesso a tutti con le formalità della convocazione | Art. 66, comma 6, disp. att. |
Il consenso della maggioranza: come raccoglierlo
Se il regolamento non parla di videoconferenza, serve il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini: va raccolto prima, non in apertura della riunione online. La norma parla di «maggioranza dei condomini» e non richiama i millesimi. Non dice nemmeno come si raccolga il consenso, né se valga per una sola assemblea o per tutte le successive.
Proprio perché la legge è sintetica, conviene essere ordinati:
- Chiedilo per iscritto. Un modulo semplice, da restituire firmato, via PEC o via email, con nome, unità immobiliare e risposta.
- Chiarisci la durata. Scrivi se il consenso vale solo per la prossima assemblea o fino a revoca.
- Conserva le risposte. L'amministratore le tiene con gli atti dell'assemblea: se qualcuno contesta, si dimostra che la maggioranza c'era.
- Pensa a chi non usa il computer. Chi non può o non vuole collegarsi può delegare per iscritto un'altra persona (art. 67 disp. att.), ma non l'amministratore. In alternativa si valuta un'assemblea mista, con una sala aperta.
La convocazione: cosa deve indicare
L'avviso segue le regole di sempre, con una differenza: al posto del luogo (o insieme al luogo, se l'assemblea è mista) indica la piattaforma.
- Ordine del giorno specifico: punti chiari, non «varie ed eventuali» su temi che richiedono una decisione.
- Piattaforma elettronica e ora della riunione.
- Almeno cinque giorni di preavviso rispetto alla prima convocazione.
- Mezzi ammessi: raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. L'email ordinaria non è nell'elenco della norma.
Oltre a ciò che la legge chiede, aiuta molto aggiungere istruzioni pratiche: come si riceve il link, come ci si identifica, come si vota e chi chiamare se il collegamento non funziona.
Durante l'assemblea: presenze, deleghe e voto
Le maggioranze non cambiano perché si è collegati da casa: valgono i quorum dell'art. 1136 c.c., spiegati nella guida sulle maggioranze in assemblea. Cambia il modo di contarle. Qualche accorgimento evita contestazioni:
- Appello con il video acceso. Il presidente verifica chi c'è; ognuno dice nome e unità, e il segretario annota anche l'orario di collegamento.
- Deleghe inviate prima. Le deleghe scritte arrivano all'amministratore prima della riunione, così il conto di presenti e millesimi è pronto all'apertura.
- Voto per appello nominale. Per ogni punto ciascuno dice favorevole, contrario o astenuto. Il segretario registra nomi e millesimi: è l'unico modo per verificare dopo le maggioranze.
- Connessioni che cadono. Se qualcuno si scollega, si annota l'orario. Prima di ogni voto il presidente ricontrolla chi è collegato.
Il verbale dell'assemblea online
Per l'assemblea in videoconferenza la legge è precisa: il verbale lo redige il segretario, lo firma il presidente e va trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità della convocazione. Oltre ai contenuti di sempre, è utile che riporti la piattaforma usata, gli orari di collegamento e di uscita, il modo in cui si è votato e le eventuali interruzioni.
Cosa deve contenere in generale, e come leggerlo, lo trovi nella guida sul verbale di assemblea condominiale. Se qualcuno vuole registrare la riunione, va detto prima a tutti i partecipanti e concordato con l'amministratore: il documento che conta resta comunque il verbale.
Assemblea mista: alcuni in sala, altri collegati
La norma parla di «partecipazione» in videoconferenza, e l'avviso di convocazione indica il luogo oppure la piattaforma. Una formula possibile è quella mista: una sala per chi preferisce esserci, un collegamento per gli altri. In questo caso l'avviso indica sia il luogo sia la piattaforma, e il consenso della maggioranza va comunque raccolto prima.
Perché funzioni, chi è collegato deve sentire e farsi sentire come chi è in sala:
- un microfono che prenda tutta la sala, non solo il presidente;
- uno schermo per vedere chi è collegato;
- una persona che segua la connessione, diversa dal presidente e dal segretario;
- la stessa modalità di voto per tutti, con l'appello che comprende anche i collegati.
Checklist tecnica per chi partecipa
| Quando | Cosa fare |
|---|---|
| Il giorno prima | Apri il link e prova audio e video. Se la piattaforma chiede un'app, installala con calma. |
| Prima di collegarti | Carica il dispositivo o tienilo al cavo; mettiti vicino al router; tieni a portata preventivo, rendiconto e ordine del giorno. |
| All'ingresso | Usa nome e cognome veri come nome visualizzato, così il presidente ti riconosce subito. |
| Durante | Usa cuffie o auricolari per evitare l'eco; tieni il microfono spento quando non parli; chiedi la parola con la funzione della piattaforma o a voce. |
| Se cade la linea | Ricollegati e avvisa subito; tieni il telefono a portata per chiamare l'amministratore se non riesci a rientrare. |
Si può partecipare anche da smartphone, se la piattaforma lo consente: lo schermo è piccolo per leggere i documenti, quindi conviene stamparli o aprirli prima su un altro dispositivo.
Dopo l'assemblea: il riassunto in NoiCondomini
NoiCondomini non è uno strumento per fare la videoconferenza: entra in gioco dopo. Nell'app web che il condominio adotta con una delibera, ogni assemblea è riassunta in poche righe: le decisioni prese, cosa cambia per te e quanto ti costa, anche se non c'eri. Per tutto ciò che deve restare scritto, le richieste all'amministratore hanno un numero di protocollo. Come funziona, passo per passo, è spiegato nella pagina come funziona NoiCondomini.
Domande frequenti
Serve il consenso di tutti per l'assemblea online?
No. Se il regolamento non la prevede, basta il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini (art. 66 disp. att. c.c.). Conviene raccoglierlo per iscritto prima di inviare la convocazione.
Cosa deve indicare la convocazione di un'assemblea in videoconferenza?
L'ordine del giorno, la piattaforma elettronica su cui si terrà la riunione e l'ora. Va comunicata almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
Chi redige e firma il verbale?
Il segretario lo redige e il presidente lo sottoscrive. Il verbale va poi trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per la convocazione.
Posso partecipare dal telefono?
In genere sì, se la piattaforma scelta funziona anche da smartphone e ti permette di farti riconoscere e di votare. Prova il collegamento prima del giorno dell'assemblea.
Se non riesco a collegarmi posso delegare qualcuno?
Sì. Puoi delegare per iscritto un'altra persona (art. 67 disp. att. c.c.), ma non l'amministratore. Se i condòmini sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore dell'edificio.
Le maggioranze cambiano se l'assemblea è online?
No. Valgono gli stessi quorum dell'assemblea in presenza (art. 1136 c.c.); per questo il verbale deve registrare con cura presenti, millesimi e voti.
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Portala nel tuo condominioFonti: Disposizioni di attuazione del Codice civile, R.D. 318/1942 (Normattiva) · Art. 66 disp. att. c.c. (Brocardi) · Art. 67 disp. att. c.c. (Brocardi) · D.L. 14 agosto 2020 n. 104 (Normattiva) · D.L. 7 ottobre 2020 n. 125 (Normattiva) · Codice civile, art. 1136 (Normattiva) · Codice civile, art. 1137 (Normattiva) · NoiCondomini, come funziona