La «riforma del condominio 2026» è una proposta, non una legge: il disegno di legge S. 1816, presentato al Senato il 24 febbraio 2026, è all'esame della Commissione Giustizia. Oggi valgono le regole della legge 220/2012. Il testo propone, tra l'altro, l'estratto del conto corrente condominiale online ogni trimestre, un termine di trenta giorni per il passaggio di consegne e la certificazione UNI 10801 per gli amministratori dei condomini più grandi.
- Il DDL S. 1816/2026 non è in vigore: il testo può cambiare o non essere approvato.
- La precedente proposta alla Camera (AC 2692) risulta ritirata.
- Proposte chiave: estratto conto online trimestrale, consegne entro 30 giorni, polizza obbligatoria, UNI 10801 per i condomini grandi, detrazione fino a 500 euro del compenso dell'amministratore.
- Già oggi: conto corrente intestato al condominio obbligatorio e diritto di vedere la rendicontazione periodica (art. 1129 c.c.).
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È legge? No: è una proposta, oggi valgono le regole della L. 220/2012
Molti articoli titolano «nuova legge sul condominio». Al 5 ottobre 2026 non è così. Il testo di cui si parla è il disegno di legge S. 1816, «Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici», d'iniziativa dei senatori Tosato, Stefani, Bergesio, Bizzotto, Cantù, Dreosto e Minasi, comunicato alla Presidenza del Senato il 24 febbraio 2026.
Finché non viene approvato da entrambe le Camere e pubblicato in Gazzetta Ufficiale, restano in vigore il Codice civile (artt. 1117-1139) e le disposizioni di attuazione come modificati dalla legge 220/2012.
Cronologia: dalla proposta alla Camera al DDL al Senato
| Data | Cosa è successo | Fonte |
|---|---|---|
| 11 novembre 2025 | Presentata alla Camera la proposta di legge C. 2692 (Gardini e altri) su parti comuni, amministratore, revisore ed elenco nazionale degli amministratori | Camera dei deputati |
| 16 dicembre 2025 | C. 2692 assegnata alla Commissione Giustizia della Camera; in seguito risulta ritirata | Camera dei deputati |
| 24 febbraio 2026 | Comunicato alla Presidenza del Senato il DDL S. 1816 | Testo del DDL |
| 18 marzo 2026 | Assegnato alla 2ª Commissione Giustizia del Senato in sede redigente | Riviste specializzate |
| 21 aprile 2026 | Avvio dell'esame in Commissione, secondo le riviste specializzate | Riviste specializzate |
In sede redigente la Commissione esamina e vota il testo articolo per articolo; all'Assemblea del Senato resta il voto finale. Dopo, il testo deve passare alla Camera.
Cosa propone il DDL 1816
Riassumiamo le proposte dal testo depositato al Senato. Ogni punto può essere modificato durante l'esame.
| Tema | Oggi (norma vigente) | Cosa propone il DDL |
|---|---|---|
| Trasparenza del conto corrente | Conto intestato al condominio obbligatorio; ogni condòmino, tramite l'amministratore, può vedere ed estrarre copia della rendicontazione periodica (art. 1129, settimo comma) | Estratto del conto pubblicato online, in un'area riservata ai condòmini, entro 30 giorni dalla fine di ogni trimestre, a pena di revoca |
| Passaggio di consegne | Consegna di tutta la documentazione alla cessazione e attività urgenti senza ulteriori compensi (art. 1129, ottavo comma) | Consegna entro 30 giorni dalla cessazione; per le attività urgenti compensi proporzionali fino a un dodicesimo dell'ultimo compenso annuale |
| Durata dell'incarico | Un anno, rinnovato per eguale durata | Rinnovo automatico di anno in anno fino a revoca o dimissioni |
| Compenso | Va specificato analiticamente a pena di nullità della nomina | A pena di annullabilità; l'importo vale anche per i rinnovi fino a nuova delibera |
| Morosità e servizi | Sospensione dei servizi separabili dopo un semestre di mora (art. 63 disp. att.) | Semestre calcolato sullo scadenzario delle rate deliberato, «indipendentemente dalla natura del servizio» |
| Chi compra casa | Responsabile in solido per l'anno in corso e il precedente | Anno in corso e due esercizi precedenti; prima del rogito dichiarazione dell'amministratore sulla morosità, tramite il notaio |
| Polizza | Facoltativa per il condominio | Approvazione obbligatoria di una polizza per perimento dell'edificio e responsabilità civile verso terzi |
| Requisiti dell'amministratore | Requisiti dell'art. 71-bis disp. att. | Certificazione UNI 10801:2024 per chi amministra stabili con bilanci oltre 100.000 euro o più di 50 unità; abrogata l'esenzione per il condòmino-amministratore |
| Lavori obbligatori per la sicurezza | Maggioranze ordinarie dell'art. 1136 | Approvazione con un terzo degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio |
| Fisco | — | Detrazione del compenso dell'amministratore fino a 500 euro l'anno per l'abitazione principale |
Il testo contiene anche altre misure: limiti alle deleghe all'amministratore nei supercondomìni, responsabilità del condòmino per le infrazioni al regolamento commesse da chi usa il suo immobile, responsabilità solidale dell'inquilino per le spese di riscaldamento e condizionamento.
Cosa è già legge oggi
Molte «novità» citate online esistono già dal 2013. Ecco quelle più utili da conoscere:
- Conto corrente del condominio. Le somme devono transitare su un conto intestato al condominio e puoi chiedere di vedere la rendicontazione periodica (art. 1129, settimo comma, c.c.). La mancata apertura del conto è una grave irregolarità (art. 1129, dodicesimo comma).
- Rendiconto leggibile. Deve consentire «l'immediata verifica» e i giustificativi si possono consultare in ogni tempo (art. 1130-bis c.c.). Come leggerlo lo spiega la guida su come leggere il rendiconto condominiale.
- Accesso ai documenti e attestazione dei pagamenti. Puoi consultare i registri e chiedere l'attestazione dello stato dei pagamenti (artt. 1129 e 1130, n. 9, c.c.): vedi la guida su come vedere i documenti del condominio.
- Sospensione dei servizi ai morosi. È già prevista dopo sei mesi di mora (art. 63 disp. att.).
Cosa cambierebbe per il condòmino
Se il testo fosse approvato così com'è, per chi abita in condominio le differenze più visibili sarebbero tre: un estratto del conto consultabile online ogni trimestre, un passaggio di consegne con una scadenza precisa, e una responsabilità più lunga (fino a due esercizi precedenti) per chi compra casa. Per chi vende, sarebbe importante arrivare al rogito con la dichiarazione dell'amministratore sulla morosità.
Molte di queste cose, però, si possono ottenere già oggi con una delibera e con strumenti di trasparenza scelti dall'assemblea. NoiCondomini nasce per questo: rate, rendiconti e assemblee spiegati in frasi semplici e un archivio che resta al condominio. Scopri come funziona.
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Domande frequenti
La riforma del condominio 2026 è già in vigore?
No. Al 5 ottobre 2026 il DDL S. 1816 è una proposta all'esame del Senato: valgono le norme vigenti del Codice civile come modificate dalla legge 220/2012.
Il conto corrente del condominio è già obbligatorio?
Sì. Dalla legge 220/2012 l'amministratore deve far transitare le somme su un conto intestato al condominio, e ogni condòmino può chiedere di vedere la rendicontazione periodica (art. 1129 c.c.).
Cosa cambierebbe per gli amministratori?
Il DDL propone tra l'altro la certificazione UNI 10801:2024 per chi amministra condomini con bilanci oltre 100.000 euro o più di 50 unità, l'estratto conto online trimestrale e un termine di 30 giorni per le consegne. Il testo può cambiare durante l'iter.
Che fine ha fatto la proposta della Camera?
La proposta di legge C. 2692, presentata alla Camera l'11 novembre 2025, risulta ritirata secondo la scheda della Camera dei deputati.
Chi compra casa pagherà più arretrati?
Oggi l'acquirente risponde in solido per l'anno in corso e quello precedente. Il DDL propone di estendere la responsabilità a due esercizi precedenti, ma non è ancora legge.
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Portala nel tuo condominioFonti: DDL S. 1816/2026, testo depositato al Senato (copia su informazionefiscale.it) · Camera dei deputati, scheda della proposta C. 2692 · Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Normattiva) · Codice civile, art. 1129 (Normattiva) · Art. 63 disp. att. c.c. (Brocardi) · Tutela Condomini, cosa c'è davvero nel DDL 1816 · BibLus, iter del DDL 1816